Поддержи Openmeetings

пятница, 29 января 2010 г.

Биржа жилья

Капиталом нужно управлять, этого никто не отменял, почему же мы управляем только ничтожной частью нашего имущества? Жилье — главный капитал российских семей. Действительно, средняя машина стоит 10000 долларов, а квартира в среднем 100000 — это для Москвы и Санкт-Петербурга, в других городах цены могут отличаться, но соотношение то же. Т.е., выходит, что примерно 90% капитала сосредоточено в недвижимости. Тем не менее, управлять жильем довольно трудно, и многие не воспринимают жилье, как инвестиционный инструмент.

Основные проблемы инвестиций в жилье:

  • Высокая цена входа на рынок
  • Высокий риск мошенничества
  • Человек вынужден вникать в особенности законодательства и механизмов работы чиновничей машины
  • Невозможность осуществить короткую продажу квартиры

Поясним вышесказанное. Средняя квартира стоит 100000$, а покупка долей в квартирах, комнат итп. содержит огромный элемент риска и отдача доли на метр площади значительно меньше, чем аналогичный показатель для целой квартиры. Если в квартире прописан заключенный, инвалид или несовершеннолетний — то можно лишиться инвестиции. Покупка недвижимости и её юридическое сопровождение — договоры, страховки, выбор посредника — представляют такую же сложную профессию, как работа айтишника. А поскольку далеко не каждый айтишник стремится получить специальность маклера по недвижимости, то зачастую простой айтишник попадает впросак при сделках с недвижимостью. Как и везде, цены растут медленно, а падают быстро, поэтому если нельзя осуществить короткую продажу, то остается только сидеть и смотреть, как уменьшается ваш капитал.

Существуют, конечно, ЗПИФН — закрытые фонды недвижимости, но эти бумаги все равно не торгуются на бирже, нельзя осуществить их короткую продажу и они плохо конвертируются в жилье. Кроме того, цена входа в такую инвестицию обычно 3000–4000$, что отсекает огромную массу небогатых инвесторов.

Таким образом, нужен инструмент, торгуемый на бирже, имеющий высокую ликвидность, конвертируемый в жилье и имеющий низкую цену входа на рынок.

Идея

Теперь, когда цель понятна, нужно думать о реализации. Ответим на вопросы поднятые в предыдущей главе.

Как сделать квартиры ликвидными?
Необходимо выпустить ценные бумаги(паи), обеспеченные квадратными метрами. Бумаги выпускаются в бездокументарной форме и готовы к обращению на электронных биржах. Весь доход, деньги от сдачи жилья, за вычетом амортизации, экспуатационных услуг и оплаты услуг управляющей компании, идет на выплату дивидендов держателям паев.
Как снизить цену входа на рынок?
Номинал бумаги не должен превышать некоей обозримой суммы для обычного вкладчика. Представляется, что это 1000-10000 рублей, при этом, если цена бумаги вырастает вдвое, то оcуществляется сплит — т.е. количество бумаг у всех держателей возрастает вдвое, а цена каждой бумаги уменьшается в 2 раза.
Как сделать бумаги конвертируемыми в жилье?
На сайте биржи должен быть опубликован список всех имеющихся квартир с ценой в паях. Если наш знакомый айтишник, которому лень становиться маклером, накапливает нужное количество паев, то он может обменять их на квартиру и погасить паи.

Предствляется, что в начале наиболее разумным будет привязываться к рынку недвижимости г. Москвы, поскольку он ликвидный. Данная идея позволит вовлечь в торговлю российской недвижимостью большое количество инвесторов.

Комментариев нет :

Отправить комментарий